根据2024年最新政策，农村宅基地建房需遵循严格审批流程，确保符合土地管理、规划及“一户一宅”等要求。以下是核心步骤及注意事项：

一、申请前条件核查

1. 申请人资格

   • 年满18周岁且符合分户条件（如子女结婚需分户）。

   • 必须是本集体经济组织成员，非农户或外村人员不得购买宅基地。

   • 无宅基地或现有住房属危房/灾毁需重建等情形。

2. 用地限制

   • 面积标准：使用原有宅基地或村内空闲地≤180㎡，占用农用地≤140㎡。

   • 选址禁止区域：永久基本农田、生态保护区、江河湖泊范围、地质灾害区等。

   • “一户一基”原则：已有宅基地或曾出租/出卖宅基地者不得再申请。
     
     二、审批流程（7步关键环节）

1. 向村集体提交申请

   • 书面说明建房位置、面积、层数，附身份证、户口簿、原宅基地退出承诺书（拆旧建新需提供）。

2. 村级公示与初审

   • 村民小组会议讨论通过后，公示≥15个工作日。

   • 无异议后，村委会签字盖章并报送乡镇政府。

3. 乡镇联合审查

   • 乡镇规划办、自然资源所实地核查规划符合性、地类属性等。

   • 涉及农用地的，需同步办理农用地转用审批（报县级或市级政府）。

4. 县级政府审批

   • 乡镇审核通过后报县政府批准，核发《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》。

5. 开工前定位放线

   • 开工前向乡镇申请定点，工作人员实地确定四至范围并发放“一书两证”（选址意见书、规划许可证、施工许可证）。

6. 施工过程监管

   • 乡镇质量安全专管员监督建设合规性，加层需重新审批。

7. 竣工验收与登记

   • 竣工后申请验收，乡镇核查面积、规划及质量。

   • 验收合格获《验收意见表》，凭此办理不动产登记。
     
     三、关键注意事项

1. 时效性：

   • 审批文件有效期通常为1年，超期需重新申请。

2. 违建风险：

   • 超面积建房可能被拆除或罚款（如超出部分按非法占地处理）。

   • 严禁“八不准”行为（如占用永久农田、强占耕地等），违者一律严惩。

3. 地区差异：

   • 部分省份简化流程（如翻建审批放宽），但多数仍需完整流程；建议提前咨询当地农业农村或自然资源部门。
     
     总结

农村宅基地建房需严格遵循“申请—公示—审查—审批—放线—验收—登记”链条，核心在于确保用地合规性与“一户一宅”原则。因地方政策可能调整（如翻建审批简化试点），务必以当地最新规定为准。若遇流程争议（如邻居签字问题），可通过村委会协调或法律途径解决。